חוות דעת נגדית – כשלים בביצוע בריכות שחיה

חוות דעת נגדית – כשלים בביצוע בריכות שחיה

חוות דעת מומחה
בענין שבין: גל – אור פישביין אדריכלים בע”מ
לבין: גבעת שחמון בע”מ
שם המומחה: יצחק לזר
כתובתו: רח’ בר-כוכבא 23 ,בני ברק, טל: 5273230-03 ,פקס: 5273240-03.
אני החתום מטה נתבקשתי ע”י גל – אור פישביין אדריכלים בע”מ, לחוות דעתי המקצועית
בשאלות כמפורט במסמך זה ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב שלענין הוראות החוק הפלילי
בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי, כדין עדות
בשבועה שנתתי בבית המשפט.
אלה פרטי השכלתי:
בוגר הטכניון בניו – יורק T.I.Y.N .בפקולטה לאדריכלות לתואר אדריכל )A.B ,)בוגר קורס ניהול
האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות )אקספרטיזות( ובוררויות וקורסי העשרה מקצועיים אחרים.
רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים )מס’ 39969 )וחבר בלשכת המהנדסים והאדריכלים
בישראל. משרת במילואים )בפיקוד העורף, בענף הנדסה ומיגון( בדרגת סא”ל.
ואלה פרטי ניסיוני:
]1 ]בקרת התכנון האדריכלי, תוכניות המכר, עריכת מפרטי המכר, בקרת איכות הבניה,
לרבות יעוץ בתחומי התקינה והתקנות, למיטב חברות הבניה בארץ.
]2 ]מינוי כמומחה, מומחה מוסכם, בורר, בתביעות מקצועיות בתחומי הבניה השונים
]3 ]מומחה מטעם בתי משפט.
]4 ]הקמת היחידה לאיכות הבנייה במכון התקנים הישראלי )ניהול היחידה בין השנים
2000-2008 ,)כתיבה ועריכה של מסמכי בקרת איכות הבניה, משלב התכנון ועד
מסירת הדירה )כיועץ חיצוני(, תיעוד המשמש את מכון התקנים הישראלי.
]5 ]חבר ועדות תקינה למרצפות ופרקט והועדה המייעצת לחסכון באנרגיה.
]6 ]נציג מכון התקנים בועדת היגוי העורכת את קוד הבניה הישראלי )בנושא שימשיות,
בריאות ונוחות, פיתוח בר קיימא(.
]7 ]יועץ לועדה לכתיבת המדריך לתכנון מוטה תחזוקה, של משהב”ש.
]8 ]יועץ לצוות ההיגוי לדרישות לתכנון וחומרי הגמר לדירות במחיר מטרה ומחיר למשתכן.
]9 ]מייסד ומנכ”ל חב’ מסד מרכז לחוות דעת מומחה בע”מ.
]10 ]מייסד ומנכ”ל חב’ מכלל – הכשרת מקצועית בע”מ.
2
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
]11 ]מייסד חב’ מאה המכון לאיכות הבניה בע”מ.
]12 ]פרסום כתבות מקצועיות בעיתונות יומית וכתבי עת.
]13 ]הרצאות מקצועיות בתחום תקנות התכנון והבניה, תקנים, ליקויי תכנון ובניה, תביעות
דיירים ומניעת ליקויי בניה, במכון התקנים הישראלי, התאחדות הקבלנים והבונים
בישראל )מלת”ב(, מוסד הטכניון-המכון ללימודי חוץ )חיפה, תל אביב(, בילדינג-
מרכז הבניה הישראלי, אוניברסיטת תל-אביב, אוניברסיטת חיפה המכון ללימודי
חוץ, חברות לניהול ופיקוח פרוייקטים, חברות בניה, יזום ותיווך נדל”ן, ימי עיון,
קורסים והשתלמויות מקצועיות.
]14 ]בין השנים 1989-1999 זכיין בלעדי של בם – ביקורת מבנים. הקמה וניהול סניפים
תחת שם זה כ-10 שנים בתל אביב, ירושלים ואילת.
]15 ]ניהול תאום ופיקוח פרוייקטים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.
]16 ]כתיבת מפרטים, פיקוח וייעוץ בבניה ושיפוצים עבור גופים בטחוניים ממשלתיים
ופרטיים משך למעלה מ – 14 שנים )5 שנים במקביל לעבודה במערכת הבטחון(.
וזאת חוות דעתי המצורפת להלן ב – 8 עמודים
3
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
2018 בדצמבר 05
חוות דעת מומחה
א. בעקבות תביעה שהוגשה נגד משרד האדריכלים כ”נתבעת מס’ 1( “מתוך 7 נתבעים(,
התבקשתי ע”י הנתבעת לחוות את דעתי בקשר לאחריותה של הנתבעת כמבצעת “פקוח עליון”
בפרויקט זה אותו היא תכננה, וכמקובל בנסיבות העניין, ביחס לטענות העולות כלפיה בכתב התביעה.
ב. מתיאור האדריכלים עולה כי שמדובר בפרויקט היושב על מדרון גבעה, כולל 9 מבני מגורים
מדורגים המחולקים ל-4 זוגות וכן מבנה בודד נוסף.
ג. עילות התביעה כנגד הנתבעת כפי שהוגדרו בכתב התביעה )ציטוט(:
46 .כאמור וכנטען לעיל, הנתבעת 1 הציגה את עצמה, כבעלת ניסיון בתחום התכנון
האדריכלי, הן כלפי התובעת והן כלפי כולי עלמא. על בסיס מצגים אלה היא נשכרה
ע”י התובעת לשמש כיועצת האדריכלית של הפרויקט וכדלקמן:
1.46 אין כל ספק שקיימות חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית בין
הנתבעת לתובעת, וזאת מכוח הסכם הייעוץ )בעל פה( והצהרותיה של הנתבעת 1.
2.46 בפעולתיה ו/או מחדליה, הפרה הנתבעת את חובת הזהירות כלפי התובעת ונהגה
בחוסר זהירות ו/או מיומנות שיועצת אדריכלית סבירה ונבונה הייתה משתמשת
או נוקטת באותן נסיבות.
3.46 חוסר הזהירות והמיומנות של הנתבעת 1 בא לידי ביטוי שלא פיקחה כנדרש על
ביצוע העבודות לרבות אופן ביצוע האיטום.
ד. בנוסף נתבקשתי ע”י הנתבעת לעיין בחוות דעתו של מומחה התובעת, מהנדס נחמן
ברנפלד, שצורפה לכתב התביעה, ולחוות את דעתי ככל שנאמר בה )באם נאמר בה(, בעניין
שם מזמינת חוות הדעת: גל-אור פישביין אדריכלים בע”מ )להלן “האדריכלים/הנתבעת”(
כתובת המבנה: מגרשים A136 + A236 רובע, 6 ,אילת
סוג המבנה: מגורים רב משפחתי )להלן “המבנה”(
נושא: חוות דעת נגדית לעניין “פקוח עליון” )להלן “הפקוח העליון”(
שם התובעת: גבעת שחמון אילת בע”מ )להלן “התובעת”(
שם מומחה התובעת: מהנדס נחמן ברנפלד )להלן “מומחה התובעת”(

4
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
אחריות האדריכלים לליקויים הנטענים מכח מחויבותם של האחרונים לבצע פקוח עליון
בעת הקמת המבנה, לנושאים נשוא התביעה.
ה. בפרק “נושא חוות הדעת” מציין מומחה התובעת: “נתבקשתי לבחון את הכשלים
בפרויקט גבעת שחמון )שחמון פולס( )להלן: “הפרויקט”(, בקשר עם כשלים
שאירעו ואותרו בתכנון, בביצוע ובפיקוח של בריכות השחייה הפרטיות הצמודות
לכל אחת מהדירות בפרויקט )להלן “הבריכות”(, לרבות כל מערכת הצנרת
המכונות של הבריכות”.
ו. בהמשך, נראה כי מומחה התובעת מצרף כנספח לחוות דעתו גם את חוות דעתו של מהנדס
יצחק שניר, אשר בחן והתייחס לנסיבות הכשל בבריכות השחייה )חוות דעתו של מהנדס
שניר צורפה כנספח לכתב התביעה(. את מסקנותיו של מהנדס שניר מצטט מומחה התובעת
באריכות בחוות דעתו )ראה סעיף 8 בהמשך(.
ז. מכאן, ככל שהח”מ מתיחס לחוות דעתו של מומחה התובעת ולמסקנותיו, ניתן לראות בכך
גם את מסקנותיו של מהנדס שניר, ובכל מקרה אין סתירה ביניהם.
פרוט
1 .עילת התביעה )ציטוט מתוך חוות דעתו של מומחה התובעת(:
1.1 …” .איכלוס הפרויקט החל בשנת 2011 ולאחר איכלוסו במהלך שנת 2012 התגלו
נזילות חמורות מבריכת השחייה. הן מתחתית הבריכה והן מכל דפנות הבטון
שלה. כתוצאה מהמבנה הקונסטרוקטיבי המדורג של הפרויקט, בו למעשה כל
בריכת שחיה “יושבת” וממוקמת על תקרת הסלון של הדירה שמתחתיה, נזילות
מי הבריכה גרמו לנזקים חמורים לדירות והפרויקט נפגע באופן משמעותי הן
מבחינה פיזית, דבר שהצריך עבודות בינוי ושיקום רבות והן מהיבט המוניטין
של הפרויקט שנפגע באופן דרסטי מאוד, עד כדי כך שחלה הפסקה מוחלטת של
שיווק יחידות דיור שנותרו במלאי העסקי של המזמין”
2 .להלן רשימת “המתכננים / יועצים / קבלנים” אותם מצא לנכון לציין מהנדס התובעת:
1.2 משרד אדריכלים – חברת גל – אור פישביין בע”מ ….
2.2 מתכנן הקונסטרוקציה – י. ארדיטי מהנדסים בע”מ – מהנדס יוסי ארדיטי …
3.2 יועץ איטום – משרד ביטלמן אדריכלים בע”מ – דמיאן ביטלמן ….
4.2 מפקח – חברת פשה הנדסה בע”מ – מהנדס רוני סתיו )פשה(…
5.2 קבלן ראשי – שלמה אזולאי ובניו בע”מ.
5
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
6.2 קבלן איטום – נעמה פאוזי בע”מ.
7.2 קבלן בריכות – פ. ליברמן בע”מ – פיני ליברמן.
כבר כאן נכון לציין שבפרק 12″( סיכום”( בחוות דעתו, מציין מומחה התובעת את האחראים
מבחינתו לכשלים, ורק את אלו: יועץ האיטום, קבלן האיטום, המפקח, והקונסטרוקטור. ראה
הרחבה לסיכום חוות דעת מומחה התובעת סעיף 4 בהמשך.
3 .בעיון ברשימה הנ”ל והואיל ומדובר כאמור בבריכות פרטיות היושבות מעל חדרי דיור של
דירות אחרות, נראה כי בצדק רב מצא לנכון המזמין לשכור שרותים ממומחה ספציפי לאיטום
)משרד ביטלמן, מהמובילים ביעוץ לאיטום בארץ(. וזאת בנוסף לפיקוח צמוד יום יומי לכל
מהלך הבניה, ע”י חברת פשה הנדסה בע”מ.
לענין הפיקוח, הרי שבסעיף 3 בחוות דעתו, מגדיל לעשות מהנדס התובעת ומציג בהרחבה ב-14
סעיפי משנה את שאמור לעשות “מפקח”. מתוך סעיפים אלו, בסעיף 4.4.3( א’ ועד י'(, טורח
לצטט בהרחבה את מאמרו של עו”ד צבי שטיין, נוטרין ומגשר, על נושא: “אחריות מפקח
בניה לפצות את המזמין בגין ליקויי הבניה”.
לשיטתו של מהנדס התובעת, מוצא לנכון גם הח”מ, לצטט קטעים נבחרים, הנוגעים לנשוא
חוות הדעת, מתוך מאמר אחר של עו”ד צבי שטיין בנושא:
“ליקויי בניה – אחריות אדריכל בתביעות בגין ליקויי בניה”. כך כותב עו”ד שטיין:
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות אדריכל
בתביעות ליקויי בנייה, בסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות אדריכל בתביעות
ליקויי בנייה.
א. סוגי המקרים בהם תיתכן אחריות אדריכל.
באופן כללי ניתן לומר, כי אחריות האדריכל תיתכן בשני מישורים: האחד-
מישור התכנון והשני מישור הפיקוח.
במישור התכנון- ניתן יהיה לתבוע אדריכל בנזיקין בגין תכנון של מבנה
העומד בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה ו/או בניגוד לתקנים השונים.
לדוגמא: סטייה ממידות מינימום, אורך, רוחב וגובה של אלמנטים שונים של
התכנון, שטחי חלונות ביחס לשטח החדר וכו’.
במישור הפיקוח- הדבר תלוי באופי ובהיקף ההתקשרות בין האדריכל ובין
המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הנו ה”פיקוח העליון”, אשר לגביו נקבעו
כללים בתקנות. לעיתים, מסכימים האדריכל ומזמין העבודה כי האדריכל
יבצע “פיקוח צמוד”, אשר כשמו כן הוא, פיקוח צמוד על בסיס יום-יומי, רחב
6
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
הרבה יותר מ”פיקוח עליון” וכמובן, שעלות שכרו של האדריכל במקרה זה
תהיה גבוהה הרבה יותר מאשר בהתקשרות על בסיס פיקוח עליון.
)אין עוררין על כך שבפרויקט זה לא שכר המזמין את האדריכלים ל”פקוח צמוד”.
י. ל(.
על כך אמרה כב’ השופטת דנון בפרשת עוזר ששון ואח’ נגד א. עבאדה ואח’:
“לסיכום: בדרך כלל, אין אדריכל אחראי ללקויים הנובעים מביצוע לקוי,
בהבדל מתכנון לקוי, אלא אם כן חלה עליו חובת פקוח”.
)וראה את שאומרת כב’ השופטת דנון- “פקוח” ולא “פקוח עליון”. י. ל(.
על “רף הציפיות” מאדריכל אמר כבוד השופט סלוצקי בפרשת ארז איתן נגד
דניה סיבוס: “אוסיף רק כי מצפים מאדריכל שיהא לו הידע המקצועי בכל
הוראות החוק, חוקי העזר, התקנים והתקנות הנוגעים לתחום עיסוקו, ועליו
להקפיד ביישומם.”
)מגדיל לקבוע כאן כב’ השופט סלוצקי וקובע את “רף הציפיות” מהאדריכל, לגבי הידע
המקצועי שנדרש מהאדריכל לתחום עיסוקו הוא, ולא לתחום עיסוקם של מומחים אחרים.
ובמקרה זה עיסוקם של אחרים הם: הקונסטרוקטור, יועץ האיטום, המפקח, הקבלן הראשי,
קבלן האיטום, וקבלן הבריכות. י. ל(.
4 .הגדרת “פיקוח עליון” מתוך תקנות התכנון והבניה )פיקוח עליון על בניה(, התשנ”ב – 1992:
“פיקוח עליון” – פיקוח על בניית מבנה או חלקים ממנו כמפורט בתקנות אלה ;
4 . פירוט הפיקוח העליון )תיקון: תשנ”ח(. הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה :
(1 (בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבניה באתר למסמכי ההיתר על
נספחיו, ובכללה התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ולתכנית הסידורים
הסניטריים ; )הדגשה לא במקור, י.ל(.
(2 (הדרכה ומתן הנחיות לאחראי על הבקורת בתחום שעליו הוא אחראי,
לאחראי לביצוע השלד, לקבלן הראשי, למנהל העבודה או למנהלי העבודה
בכל הנוגע לאמור בפסקה (1(
(3 (מעקב אחר בדיקות מעבדה מאושרת הנדרשות לפי כל דין שיועברו אליו
בידי הקבלן הראשי או בהוראתו ;
(4 (אישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבניה לצורך בקשה לחיבור
לרשתות החשמל, המים והטלפון ולצורך הוצאת תעודת גמר; האמור
בפסקה זו יחול לגבי עורך בקשה ראשי ומתכנן שלד הבנין, ואולם רשאי
עורך הבקשה הראשי להתנות מתן אישורו בחתימת עורכי בקשה אחרים
7
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
לגבי ביצוע הפיקוח העליון, כל אחד בתחומו.
5 .בפרק 12″ סיכום” בחוות דעתו של מהנדס התובעת )על נספחיו( כותב המהנדס:
ממכלול הממצאים והבדיקות שערכנו לרבות היועץ עולה כי הכשל,
דליפות המים מהבריכות הן מהדפנות האנכיים והן מתחתית נהריכה
מצביעים על הכשלים הבאים:
א. כשל במפרט יועץ האיטום מר דמיאן ביטלמן אשר המליץ ודרש
להשתמש בחומר האיטום )היקר מאד( מבלי שהתיחס לתנאי מזג האויר
והעדר לחות בחומר האיטום בצמוד לבטון )אילת( בה בוצעו עבודות
האיטום.
ב. כשל ביישום חומר האיטום בבריכות על ידי קבלן הבריכות נעמנה פאוזי.
ג. כשל בפיקוח על ביצוע עבודות האיטום על ידי המפקח – משרד פשה
הנדסה.
ד. כשל מהנדס הקונסטרוקציה שלא הגדיר תוסף מיוחד לבטון בעת
היציקה, תוסף שהוספתו לבטון אמורה לאטום ולמנוע חלחול מים דרך
הבטון.
ה. הנזקים שנסקרו ונראו ביחידות הדיור ותוקנו על ידי היזם משקפים את
הכשלים לאורך תקופת ביצוע הפרויקט וזאת כתוצאה מחוסר פיקוח על
ידי המהנדס המפקח הצמוד של הפרויקט . תכנון כושל של חומרי
האיטום וביצוע לקוי של קבלן האיטום. לדעתנו מכלול הכשלים
המפורטים לעיל גרמו לנזקים המובאים בדוח.
8
מסד גרופ
רח’ בר כוכבא 23 ,בני ברק 5126002 / טל: 5273230-03 / פקס: 5273240-03
www.massad-group.com email: [email protected]
סיכום הח”מ
על פניו עולות השאלות הבאות:
1 .למרות שלא מצאו מומחי הנתבעת כל דופי בעבודת הנתבעת, לרבות קשר בין הנתבעת
ל”פיקוח עליון” לגבי עבודות נשוא הכשלים, מוצאת לנכון התובעת לתבוע את משרד
האדריכלים ואפילו כנתבעת מס’ 1.
2 .באופן תמוה לא מצאה לנכון התובעת לציין את “פועלם” של הקבלן הראשי חב’ שלמה
אזולאי ובניו בע”מ, ושל קבלן הבריכות, חב’ פ. ליברמן בע”מ הואיל ולפי כל הגיון מקצועי
בסיסי אין ספק “שקירבתם” לכשלים קרובה מזו של האדריכלים.
3 .נכון עשו מומחי הנתבעת שלא מצאו לעניין הכשלים באיטום הבריכות, כל דופי בעבודת
הנתבעת הואיל ולחלוטין אין לצפות מאדריכלי הפרויקט לעשות את עבודת הקבלן
הראשי, המפקח הצמוד, יועץ האיטום, הקונסטרוקטור, קבלן האיטום וקבלן הבריכות.
4 .בנוסף גם תקנות הבניה רואות באדריכל הפרויקט אחראי בתחום עיסקו בלבד ל”פקוח
העליון” ולא אחראי בתחומי מומחיות ועיסוק של אחרים.
יצחק לזר, אדריכל
מנכ”ל

אדריכל איציק לזר

יו"ר ומייסד מסד-גרופ, בוגר הטכניון בניו – יורק N.Y.I.T. בפקולטה לאדריכלות לתואר
אדריכל (B.A), בוגר קורס ניהול האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות (אקספרטיזות) ובוררויות.
רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים וחבר בלשכת המהנדסים והאדריכלים בישראל.