תקופת בדק ואחריות: חוק המכר (דירות) התשל”ג – 1973

חוק המכר דירות הוא חוק חשוב המגן על זכויותיהם של רוכשי דירות מיזמים/קבלנים (להלן "החברה"). במרכז החוק עומדים שני מושגים מרכזיים: תקופת הבדק ותקופת האחריות. אלו שני פרקי זמן קריטיים שבהם החברה אחראית לטיפול בתקלות וליקויים שהתגלו בדירה לאחר מסירתה. הבנה מעמיקה של מושגים אלו יכולה לחסוך לרוכשים הרבה זמן, כסף ועוגמת נפש.

מהו חוק המכר דירות לנושא הבדק והאחריות?

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 3), התש"ן-1990, שנחקק במטרה להוסיף הגנות לרוכשי דירות מחברות הבניה, קובע את תקופות הבדק והאחריות לסוגים שונים של ליקויים, במגוון תחומים בבנייה. כמו כן, התקבל תיקון לחוק בכנסת ביום כ"ד באדר ב' התשע"א (30 במרס 2011), המחדד ומרחיב את המרכיבים עליהם חלה תקופת הבדק על ליקויים ישירים ו/או עקיפים במבנה ובמערכות השונות.

האם יש הבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות?

בהחלט.

לפי חוק המכר, ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות נובע מחובתה של החברה על תיקון ליקויים בדירה ו/או לחילופין דרישה להוכחת הגורם לליקוי במידה ולטענת החברה היא אינה הגורם לכך. שני המונחים מתייחסים לפרקי זמן שונים לאחר מסירת הדירה שבהם על החברה חלה חובה חוקית לתקן ליקויים, אך קיים הבדל במעמד המשפטי.

חשוב להבין שתקופת האחריות אינה מחליפה את תקופת הבדק, אלא מתווספת אליה, ובכך מרחיבה את מסגרת ההגנה שמוענקת לדיירים מפני ליקויים שנגרמים בשל עבודות בנייה פגומות.

תקופת הבדק

תקופת הבדק (תקופה שנקבעה בחוק ומשתנה בין רכיבים שונים בדירה), היא פרק הזמן הראשון שלאחר מסירת הדירה, שבו החברה מחויבת לתקן ליקויים שהתגלו, אלא אם היא מצליחה להוכיח שנגרמו באשמת הרוכש או כתוצאה משימוש לא תקין. כלומר, נטל ההוכחה לחוסר אחריות במקרה של ליקויים מוטל על החברה ועליה להוכיח שהרוכש אחראי לליקוי אם היא מעוניינת להסיר מעליה את חובת התיקון.

תקופת האחריות

תקופת האחריות מתחילה מיד עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות. בשונה מתקופת הבדק, בתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך – כעת על הרוכש להוכיח שהליקוי נובע מעבודת בנייה לקויה, מחומרי בנייה לא תקינים וכו'. רק במקרה שהרוכש מצליח להוכיח שהבעיה נובעת כתוצאה מפעולות החברה, היא תהיה מחויבת לתקן את הליקוי.

מהם הליקויים העיקריים הנכללים בתקופות אלו?

במהלך תקופות הבדק והאחריות ניתן למצוא מגוון רחב של ליקויים. חלקם ברורים ומידיים כגון: סדקים בקירות, נזילות, או כשלים במערכת החשמל. לעומתם, ישנם ליקויים שמתגלים רק לאורך זמן, כמו בעיות איטום או שקיעה של הקרקע אשר גורמת לסדקים בשלד המבנה.

פירוט תקופות הבדק לפי סוגי ליקויים (מתוך צו המכר דירות)

התיקון לחוק המכר דירות מציע פירוט לחלק מסוגי הליקויים ומשך האחריות שהחברה נדרשת לעמוד בה. מטרתו היא להגן על הרוכשים ולהבטיח שהדירה תעמוד בסטנדרטים הראויים ביותר לאורך שנים, תוך מתן אחריות מספקת במקרה של בעיות מהותיות.

להלן סוגי ליקויים שונים ותקופות הבדק בהתאמה:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים (כולל שקיעות ושחיקה) – שנתיים.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
• ליקוי בפיתוח חצר, כולל שקיעות במרצפות בקומת קרקע, חניות, מדרכות ושבילים בשטח הבניין – שלוש שנים. הגדרת "פיתוח חצר" כוללת שבילים, מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב (כולל נזילות) – ארבע שנים.
• כשל באיטום המבנה (בחללים תת-קרקעיים, בקירות, תקרות וגגות, כולל גגות קלים) – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו – "כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת; "ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול".

לסיכום,

חוק המכר דירות מעניק בין השאר, הגנה רחבה לרוכשים באמצעות תקופות הבדק והאחריות. כדי למצות את הזכויות הנובעות מהחוק, חשוב שהרוכש יבין את המנגנונים הללו ויפעל במדויק ובזמן המתאים. כשלים בבנייה או ליקויים במערכות הדירה עלולים לגרום לתסכול רב, אך הבנת החוק והזכויות העומדות לרשות הרוכש יכולים לסייע בהתמודדות עם מצבים אלו.

שון גרשון – סמנכ"ל הנדסה