חוות דעת נגדית רכוש משותף
חוות דעת נגדית רכוש משותף
חוות דעת מומחה
בענין שבין: אחים דוניץ בע”מ
לבין: נציגות הדיירים
שם המומחה: יצחק לזר
כתובתו: רח’ הלח”י 27 ,בני ברק, טל: 5273230-03 ,פקס: 5273240-03
אני החתום מטה נתבקשתי ע”י: אחים דוניץ בע”מ, לחוות דעתי המקצועית בשאלות כמפורט
במסמך זה ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב שלענין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר
בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי, כדין עדות בשבועה שנתתי בבית
המשפט.
אלה פרטי השכלתי:
בוגר הטכניון בניו – יורק T.I.Y.N .בפקולטה לאדריכלות לתואר אדריכל )A.B ,)בוגר קורס ניהול
האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות )אקספרטיזות( ובוררויות וקורסי העשרה מקצועיים
אחרים. רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים )מס’ 39969 )וחבר בלשכת המהנדסים
והאדריכלים בישראל. משרת במילואים )בפיקוד העורף, בענף הנדסה ומיגון( בדרגת סא”ל.
ואלה פרטי ניסיוני:
]1 ]בקרת התכנון האדריכלי, תוכניות המכר, עריכת מפרטי המכר, בקרת איכות הבניה,
לרבות יעוץ בתחומי התקינה והתקנות, למיטב חברות הבניה בארץ.
]2 ]מינוי כמומחה, מומחה מוסכם, בורר, בתביעות מקצועיות בתחומי הבניה השונים
]3 ]מומחה מטעם בתי משפט.
]4 ]הקמת היחידה לאיכות הבנייה במכון התקנים הישראלי )ניהול היחידה בין השנים
2000-2008 ,)כתיבה ועריכה של מסמכי בקרת איכות הבניה, משלב התכנון ועד
מסירת הדירה )כיועץ חיצוני(, תיעוד המשמש את מכון התקנים הישראלי.
]5 ]חבר ועדות תקינה למרצפות ופרקט והועדה המייעצת לחסכון באנרגיה.
]6 ]נציג מכון התקנים בועדת היגוי העורכת את קוד הבניה הישראלי )בנושא שימשיות,
בריאות ונוחות, פיתוח בר קיימא(.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
2
]7 ]מייסד חב’ מסד מרכז לחוות דעת מומחה בע”מ.
]8 ]מייסד חב’ מאה המכון לאיכות הבניה בע”מ.
]9 ]פרסום כתבות מקצועיות בעיתונות יומית וכתבי עת.
]10 ]הרצאות מקצועיות בתחום תקנות התכנון והבניה, תקנים, ליקויי תכנון ובניה, תביעות
דיירים ומניעת ליקויי בניה, במכון התקנים הישראלי, התאחדות הקבלנים והבונים
בישראל )מלת”ב(, מוסד הטכניון-המכון ללימודי חוץ )חיפה, תל אביב(, בילדינג-
מרכז הבניה הישראלי, אוניברסיטת תל-אביב, אוניברסיטת חיפה המכון ללימודי
חוץ, חברות לניהול ופיקוח פרוייקטים, חברות בניה, יזום ותיווך נדל”ן, ימי עיון,
קורסים והשתלמויות מקצועיות.
]11 ]בין השנים 1989-1999 זכיין בלעדי של בם – ביקורת מבנים. הקמה וניהול סניפים
תחת שם זה כ-10 שנים בתל אביב, ירושלים ואילת.
]12 ]ניהול תאום ופיקוח פרוייקטים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים.
]13 ]כתיבת מפרטים, פיקוח וייעוץ בבניה ושיפוצים עבור גופים בטחוניים ממשלתיים
ופרטיים משך למעלה מ – 14 שנים )5 שנים במקביל לעבודה במערכת הבטחון(.
וזאת חוות דעתי המצורפת להלן ב – 58 עמודים
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
3
2014 בינואר 22
חוות דעת מומחה
א. לבקשת החברה ביקרתי במבנה נשוא חוות הדעת הנ”ל בדקתי את טענות הדיירים
כפי שעולות מחוות דעתו של מהנדס הדיירים )עורך חוות הדעת( אברהם בן עזרא
)להלן “המהנדס”(. בבדיקה נכח מהנדס בחברה בנצי לבין ומנהל העבודה של
החברה באתר מר דוד כץ.
ב. יודגש כי בדיקת הח”מ נערכה ללא הרס תוך שימוש בעזרים הנדסיים כמקובל
בענף ביקורת המבנים.
ג. כפי שנמסר לי ע”י מהנדס החברה לאחר קבלת החזקה, בוצעו במבנה ע”י החברה
עבודות תיקונים שונות כמקובל בתקופת הבדק. יש לציין כי החברה ממשיכה
לבנות בסמוך 2 מגדלי מגורים רבי קומות כך שביכולתה לטפל בתלונות דיירים
בזמינות גבוהה, ככל שנדרש.
שם המזמינה:______________ )להלן “החברה”(
כתובת המבנה: ______________
סוג המבנה: מגדל מגורים רב קומות )להלן “המבנה”(
שם הרוכשים: נציגות הבית המשותף )להלן “הדיירים”(
תאריך פרוטוקול המסירה: 12.11.31
09.05.13 ,02.05.13 ,25.04.13 :בדירה הדיירים מהנדס ביקור תאריך
תאריך ביקור הח”מ: 13.10.13
מסמכים רלוונטים לצורך הכנת חווה”ד: הוצגו בפני )בחלקם מצ”ב כנספחים(
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
4
מבוא
1 .לשם קבלת היתר ועד להשלמת הבנייה וקבלת תעודת גמר, לחלק נכבד
ממרכיבי המבנה יש דרישות ספציפיות בחוק התכנון והבניה, התשכ”ה 1965
על תקנותיו בתקנים רשמיים, בחוקים והנחיות הרשויות השונות )עירוניות,
חשמל, הג”א, כיבוי אש, משטרה וכו'(.
2 .בנוסף, קיימים מסמכים מנחים נוספים )בעיקר למלאכות( כגון:
המפרט הבין משרדי )המפרט הכחול(, הנחיות לתכנון של משרד השיכון, מפרטי
מכון התקנים )מפמ”כים( וכללים מקצועיים מקובלים.
3 .להבדיל מהאמור בסעיף 1 ,הרי שעמידה בהוראות האמורות בסעיף 2 הינה
בגדר רשות, כל עוד לא התחייב לבצעם המזמין )המוכר(, כלפי הקונה.
4 .למען הסר ספק יודגש כי גם עפ”י מכון התקנים, תקנים שלא הוכרזו כרשמיים
ו/או שאינם מחוייבים מכח תקנה זו או אחרת, הינם תקנים וולנטרים.
לקבוצה זו ניתן לשייך גם את מפרטי מכון התקנים )מפמ”כים( השונים.
5 .בחוק המכר )דירות( תשל”ג-1973( תיקון התש”ן(, והרלוונטי למועד קבלת
היתר הבניה,בענין “אי התאמה” נקבע:
)א( המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
)1 )הדירה או כל דבר שבה )להלן-הדירה( שונים מן האמור
במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. )חשוב לראות שהחוק המכר
קובע רק תקן רשמי ולא כלל התקנים(.
)2 )תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח
המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
)3 )תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח
שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
5
)4 )התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית
שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה.
)5 )בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר
תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא
ניתנו או שאין הן מתאימות.
)ב( אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן )א( יראו כאי-התאמה כמשמעותה
בחוק המכר, התשכ”ח 1968.
)ג( לענין סעיף זה –
“אי התאמה יסודית”-אי התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים
עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו
ולבטיחותו.
“תקופת בדק” – תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת
הדירה לרשות הקונה.
“תקופת אחריות” – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת
הבדק.
6 .בנוסף, “הודעה על אי התאמה” על פי סעיף 4 א’ לחוק המכר )דירות(
התשל”ג 1973 ,תיקון התש”ן )למועד הרלוונטי להיתר הבניה(,נאמר )ציטוט(:-
)א( הקונה יהיה רשאי להסתמך על אי התאמה.
)1 )שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם
הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד.
)2 )שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת
הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר
לאחר שגילה אותה.
7 .במפרט הטכני המצורף לחוזה הרכישה כמחויב עפ”י חוק המכר )דירות( נאמר
)ציטוט(: “כל המלאכות והמוצרים יהיו עפ”י דרישות התקן הישראלי כאשר
יש כזה”. מכאן ברור שתקנים שהוכרזו ע”י מכון התקנים עצמו, כוולנטריים,
אינם בהכרח מחויבים על פניהם בנשיאת “תו תקן” ואין לראות בהעדר תו תקן
כ”אי התאמה”.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
6
8 .עם זאת, באם אכן “התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנת
לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה”.ציטוט מתוך חוק
המכר )דירות( תשל”ג-1973( תיקון התש”ן(.
9 .תקן ישראלי מס’ 789″ סטיות מותרות בעבודות בנייה” )תקן זה אינו רשמי,
אך מרשים ברוחו(. במבוא לתקן זה נאמר: “…. בעת ביצוע עבודות בנייה,
אי אפשר להשיג דיוק מוחלט בהתאם למידות הנקובות בתכניות. אי
דיוקים הנגרמים בכל אחד שלבי תהליך הבנייה, הן באתר והן בייצור
האבזרים האלמנטים, בהתקנתם ובהתאמתם בבניין, נובעים מכמה
גורמים:
– מבנה מכשירי המדידה ודיוקם;
– אופן השימוש במכשירי המדידה )מיומנויות המודדים(;
– תנאי השטח בעת ביצוע עבודות המדידה”.
–
10 .בנוהלי בדיקת ואימות איכות הבניה של מכון התקנים הישראלי
)נוהל מס’ 100.16 )נקבע “דרוג סיבולת” לגבי התאמת הביצוע לדרישות השונות.
– “משני” – לא קיימת בעיה בטיחותית ו/או תפקודית ו/או אסטטית בולטת.
– “מהותי”– קיימת בעיה תפקודית מסויימת ו/או אסטטית בולטת.
– “קריטי” – קיימת בעיה בטיחותית ו/או תפקודית מובהקת.
11 .בת”א 85/934 ורדי ואחר’ נ’ מליבו בע”מ ואחר’, הגדילה לעשות כב’ השופטת
טובה שטרסברג – כהן כאשר קבעה כי בניגוד לת”י בו נדרש גובה סף דלת ל –
199 ס”מ, אישר ביהמ”ש גובה של 195 ס”מ )חוסר של 4 ס”מ!!!( בנימוק
)ציטוט( “התרשמתי שלגבי חלק מהסטיות, התובעים לא היו חשים בהן כלל
אלמלא מדידות לצורך המשפט. על כל פנים לא כל סטייה מצדיקה פיצוי
והפיצוי יפסק עבור דלתות הנמוכות מ – 195 ס”מ”.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
7
12 .אין באמור לעיל כל כוונה להקל ראש בליקויים אשר אי סילוקם יגרום לקונה
חוסר יכולת לעשות שימוש סביר ובטוח בנכס וזאת מעבר לדרישות חוקיות,
תקנים וכו’.
13 .ברוח זו אין כמובן להסכים לעשיית שימוש גורף בתקנים או הנחיות שאינם
מחייבים ולנסות “לאנוס” המוכר לבצעם, מעצם היותם רשומים במסמך
כלשהו, שכאמור אינו בהכרח מחייב.
14 .לאור האמור לעיל, הרי בשיקול הדעת המקצועי אותו חייב לעשות המומחה
בקביעתו “ליקוי” המחייב התייחסות מיוחדת, הוא חייב לקחת בחשבון את
התנאים הבאים:
1.15 האם מדובר בפגיעה במערכת הקיומית של המבנה או הרכיב נשוא
הבעיה.
2.15 האם פתרון הבעיה כיום הינו מעשי )היחס שבין עלות התיקון לבין
התועלת(.
3.15 האם אי פתרון גורר מפגע בטיחותי, אסטטי ו/או תפקודי.
מכאן כאשר קבעתי בחוות דעתי המצ”ב כי לא נמצא ממצא מחייב התיחסות
מקצועית, נקבעה החלטתי בין השאר ע”פ הפרמטרים הנ”ל.
16 .להלן חוות דעתי בהתאמה לחוות דעת המהנדס.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
8
פרוט:
רחבת כניסה ראשית
5 .בין המדרכה ברח’ שלמה אלירז המרוצפת באבנים…
5 .נראה שמדובר בהפרש מפלסים בכניסה לבניין שנוצר עקב הצורך לגשר בין מישור
הכניסה לבניין לשיפוע המדרכה. לשם השוואה לפי תקנה 5.1.2.3 מתקנות התכנון
והבניה מותר שבפתח מילוט מותר מפגש אלכסוני ביחס למישור סף דלת, הפרש עד
20 ס”מ. לאור האמור לעיל ניתן לקבוע כי אין במצב המתואר כל ליקוי.
6 .בין ריצוף האבנים המשתלבות הנ”ל לבין רצפת השיש…
6 .נראה כי כוונת המהנדס לארוע שעדיין לא קרה לדבריו “…הוא יסדק עם
השימוש..” בפועל נבואה זו לא התממשה והמילוי לא נסדק ומחזיק מעמד היטב.
7 .יש סימני חלודה במחברים…
7 .אין כל סימני חלודה כיום.
8 .מהלך של 6 מדרגות בקצה מבואת הכניסה החיצונית…
8 .אכן אותרו מדרגות ברומים לא אחידים. יש לתקן בהתאם.
9 .בין המדרגות לבין הבניין יש משטח אופקי עם גישה…
9 .אכן יש לסגור מרווח זה באמצעות מעקה )קטע קטן(.
10 .הפודסט התחתון של המדרגות משמש כדרך למשאית…
10 .מדובר בתכנון סביר בהחלט בנסיבות הענין שנבחן ועבר אישור הרשויות המוסמכות
)הרשות המקומית, מח’ התברואה, ויועץ הבטיחות(. לא נדרש כל שינוי.
11 .מוצא ניקוז בפינת הרחבה החיצונית…
11 .אכן יש להאריך את מוצא הניקוז לאורך הגדר הבנויה ומניעת זרימה של מים על
שביל הולכי הרגל לכניסה ראשית לבניין.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
9
שערי ברזל
12 .בשתי פינות של המגרש יש שערי ברזל…
12 .שער מזרחי נמצא בסמיכות המבנה שנבנה בימים אלו. כפי שנמסר לי ע”י מהנדס
החברה הכוונה להשלים אזור זה עם המבנה הסמוך )משמש עדיין כאזור עבודה(.
אזור השער המערבי- מדובר באזור מגונן סגור ל למעשה. יש לשפר תפקוד וסגירת
השער.
שביל לחדר מחזור
13 .שתי שוחות בקרה ללא תיחום כנדרש…
13 .מדובר בגימור לא נאה )אזור שער מזרחי(. יש לשפר בעת ביצוע האמור בסעיף
קודם. בנוסף, הואיל וטענת המהנדס הינה לאסטטיות בלבד, הרי תקן 1571
“מסעות מאבני ריצוף מבטון” מעמדו החוקי “לא רשמי” ולכן אינו מחייב על פניו
14 .משני צידי השביל יש קירות עם נדבכי ראש משיש…
14 .מדובר בגדר משותפת לבניין הנבנה בצמוד. בגמר הבניה יש לנקות כמקובל
בנסיבות העניין.
גגות עליונים
15 .הגישה אל שני הגגות המשניים, מהגג הראשי…
15 .מדובר באזור טכני לחלוטין ולגישה לבעלי מקצוע בלבד. בבחינת הסבירות
והמקובל לאזורים טכניים ניתן לקבוע כי לא קיימת חריגה מהמקובל בנסיבות
הענין. על פניו נראה שהמנדס בוחר לבחון הנחיות בתקנות הכלליות )לציבור הרחב(,
תוך התעלמות מהמקובל לאזורים טכנים ולבעלי מקצוע בלבד.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
10
16 .מעל חדר מדרגות מזרחי- פתח ניקוז…
16 .מדובר בקטע גג קטן ושניתן להסתפק גם בנקז “2 ולא נגרם כל מפגע תיפקודי
בשל כך. זניח.
ראה דוח המעבדה שבדקה איטום )בעת הבדיקה נבדקים כל האביזרים הנילוים
הקשורים לאיטום וניקוז הגג( הגגות ומצא אותם מתאימים לדרישות התקן.
מצ”ב כנספח א’ )2 ע’ (.
17 .גג עליון הסמוך לגג שמעל חדר מדרגות…
17 .לא אותר כיום כל ממצא מחייב התייחסות מקצועית. יש לעקוב בעת גשמים. יש
לקחת בחשבון כי בת”י 1476 סעיף 2.3.2 נאמר:
לפי סימני האבק )דמוי סחף(, נראה כי אין חריגה מהמותר בת”י. בנוסף נבדק
האיטום והאביזרים הנילוים, ע”י מעבדה מורשית ואושרו כדין כתנאי לטופס 4 .
ראה תעודת הבדיקה מצ”ב כנספח א’ )2 ע'(.
18 .קולט הברקים רופף ועיגונו לקוי…
18 .יש לחזק את קולט הברקים.
19 .3 גגונים של פירי אוורור- אופקיים עם איטום…
19 .לא אותרו סימנים למים עומדים )כתמים, אבנית, עובש וכו'(, ראה גם התיחסותי
בסעיף 17.
20 .לוח פיקוד מפוחים הנמצא בגג העליון- הדלת הראשית…
20 .יש להתקין את דלת לוח פיקוד המפוחים.
21 .שיפועי ניקוז לקויים בגג…
21 .לא אותרו סימנים למים עומדים )כתמים, אבנית, עובש וכו'(, ראה גם התיחסותי
בסעיף 17 .ראה תעודת הבדיקה מצ”ב כנספח א’ )2 ע'(.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
11
22 .בהיקף הגג העליון ולאורך הקורות ההיקפיות…
22 .נראה כי מדובר בתאורה דקורטיבית ולא בסימון לתטוסים. הגישה לקו תאורה זה
נעשה באמצעות סולם ממרפסת דירנ הגג ולא כ”טיילת” מעל הקורה. בכל מקרה
דרישת המהנדס להתקנת מעקה במצב זה חסרה כל הגיון מקצועי .
23 .דרוש לוודא, על ידי חשיפת תכניות…
23 .מדובר בקורת בטון “מסיבית”, עצם תהיית המהנדס לכך שאולי לא ניתן לשאת
משקל אדם על קורת בטון מסיבית זו תמוהה.
מפלס הגג
24 .ליד חדר מדרגות מערבי- יש בליטה ברצפה…
24 .מדובר הגג טכני ובאילוצים טכנים כפי שמקובל. לענין האיסור על מדרגה בודדת
גם בכך טועה המהנדס. במקרים אפילו יותר קיצונים לדוגמא בסף דלת יציאה לגג
מותרת לפי התקנות מדרגה בגובה 25 ס”מ. בנוסף באם הדבר היה נוגד לדרישות לא
היתה המעבדה שבדקה האיטום בגג מאשרת את הגג. ראה תעודת הבדיקה מצ”ב
כנספח א’ )2 ע'(.
25 .חיזוקי צנרת ליד חדר מדרגות…
25 .מדובר באביזרים סטנדרטיים המתאימים לתנאי חוץ אך מחייבים תחזוקה שוטפת
ונראה כי זו לא בוצעה מעולם. אי תחזוקה ע”י הדיירים כאמור נוגד לדרישות הת”י
1525″ תחזוקת ביניינים וסביבתם הקרובה”, והחוברת הנחיות לתחזוקה שנמסרה
לדיירים לעת מסירת החזקה בדירות )על מסירת החוברת כאמור נאמר לי ע”י
החברה(.
26 .צנרת עם מחברים עקומים- צמוד…
26 .לא אותר ממצא המחייב התיחסות מקצועית כיום. יש לזכור כי הגג על מערכותיו
נבדק ע”י מעבדה מורשית כתנאי לטופס 4 ואושר כדין.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
12
27 .מוצאי ניקוז מהגגות העליונים…
27 .באם הדבר היה נוגד לדרישות לא היתה המעבדה שבדקה האיטום בגג והאביזרים
הנילוים לרבות נקזים, מאשרת את הגג. ראה תעודת הבדיקה מצ”ב כנספח א’ )2
ע'(.
28 .ליד חדר מדרגות מזרחי- גגון קל…
28 .יש לאטום המפגש בין הגגון לחזית הבניין ברצועת ביטומן דביקה. כה”כ כ-3 מטר
אורך.
29 .חדר מכונות מעלית במפלס הגג…
29 .מדובר בחדר טכני )חדר מכונות(. אין כל מניעה לבצע סף בטון כפי שנעשה.
30 .יש חדירת רטיבות אל חדר המכונות…
30 .מדובר בפתח שחרור עשן הבנוי סבכת פלדה )רפפה(. לא ניתן לאטום סבכה זו
)תפקידה להיות פתוחה כך כפי שבוצע(. לא נדרש אדן שיש בפתח זה. כל טיפול
תחזוקתי צריך להעשות ע”י ועד הבית לפי הענין כאמור ב”י 1525 לתחזוקה.
31 .בכניסה אל חדר המדרגות המזרחי- אין סף איטום…
31 .לפי תקנה 5.1.2.3 מתקנות התכנון והבניה במצב דומה לזה שבסף דלת יציאה לגג
יהיה הפרש עד 25 ס”מ. לאור האמור לעיל ניתן לקבוע כי אין במצב המתואר כל
ליקוי.
32 .2 קולטני איוור בגובה הריצוף + 30 ס”מ…
32 .לפי הוראות למתקני תברואה )הל”ת( 2.9.4 נאמר:
1.2.9.4 -סיים האוור, אוור הקולטן וצנ”ג המותקנים בגג יבלטו לפחות 30 ס”מ
מעל פני הגג.
3.2.9.4 -במקרים בהם הגג משמש מקום לשהיית בני אדם דרך קבע, יש להאריך
את צינור האוור כך שהסיים יבלוט לפחות 80.1 מטר מעל פני הגג.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
13
אין ספק שמדובר בגג טכני בלבד ולכן הקיים )בליטה של כ-30 ס”מ, מתאימה
לדרישות התקנות. בנוסף באם הדבר היה נוגד לדרישות לא היתה המעבדה שבדקה
האיטום בגג מאשרת את הגג. ראה תעודת הבדיקה מצ”ב כנספח א’ )2 ע'(.
33 .ליד חדר מדרגות מערבי…
33 .יש לחזק אביזר חשמל רופף.
34 .ליד חדר מדרגות מזרחי…
34 .מדובר וידוע כי רשות הכבאות הבודקת ומאשרת כל מבנה טרס מתן אישור אכלוס
לא היתה מאשרת באם היתה מוצאת לנכון לדרוש עמדת כיבוי במקום שמציין
המהנדס. בנוסף ראה תעודת הבדיקה של כלל הגלגלונים במבנה ע”י מכון התקנים.
מצ”ב כנספח ב’ )2 ע'(.
35 .יש סימני רטיבות בחדר מדרגות מערבי…
35 .נראה כי מדובר בחדירה דרך סבכת פתח שחרור העשן. פתח שכאמור כך צריך
להיות וכך אושר ע”י רשות הכבאות. מעבר לכך על הדיירים לבצע פעולות תחזוקה
לפי הענין ןלפי הנדרש בת”י 1525 לתחזוקה וחוברת ההנחיות לתחזוקה שכאמור
ניתנו לדיירים ע”י החברה.
מבואות קומתיות
36 .בחדר מדרגות מזרחי- מזקף הראש…
36 .בבדיקה שבצעתי בניצב לאף המדרגה )כפי שמצויין בתקנה הכוללת גם תרשים
למיקום הניצב, תקנה שצילום ממנה צורף ע”י המהנדס לחוות דעתו(, נמצא כי גובה
מזקף הראש הגרם המדרגות בירידה מהגג העחיון הוא 07.2 מ’. מדובר באזור טכני
בלבד ובחריגה מזערית. זניח.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
14
37 .הגישה אל שוט האשפה מחדר המדרגות המזרחי…
37 .ביצוע מצנח האשפה והגישה אליו תוכננה לפי האמור בתקנות התכנון והבניה )חלק
ו’ “אצירת אשפה וסילוקה מבניין” )ואושרה ע”י הגורמים הרלוונטים- העיריה,
כיבוי אש, והיועצים(. דרישת המהנדס להגבהת צינור האשפה מעבר לקירות הגג
אינה מעוגנת כלל בתקנות ולא היתה הרשות מאשרת “ארובה” מעל קו הבניה
העליון של קירות הגג. יודגש כי בתקנה נאמר שרק כאשר הגג מיעד לשימוש בני
אדם(, יש להגביע הצינור 3.2 מ’ מעל מישור הגג.
38 .על פי תכנית ההיתר, בקומה 23…
38 .קיים ברז לשטיפת שוט האשפה ליד פתח היציאה שבגג העליון. בנוסף יודגש כי
תוכנית העבודה אינה בתכולת תוכניות המכר ולכן אינה רלוונטית.
39 .מתג התאורה של מבואת שוט האשפה…
39 .אין דרישה בתקנות ו/או בתקן לאביזר הדלקה מואר.
40 .גימור הריצוף תחת דלת שוט האשפה לקוי…
40 .יש לשפר מפגש רצפת חדר האשפה וסף הדלת.
41 .בכל ארונות כיבוי האש חסרים מטפים…
41 .לפי “פרוטוקול קבלת שטחים ציבוריים” מיום 12/1/31 החתום ע”י 4 דיירים
מאשרים הדיירים )בסעיף 3 🙂
אנו מאשרים כי בדקנו, בין היתר, את הפרטים הבאים ומצאנו אותם שלמים
ותקינים כל מטפי הכיבוי במרוכז לנציג הדיירים
1.3 – ציוד כיבוי אש, כמפורט להלן, מטפים, צינור בד, זרנוקים.
ראה פרוט הציוד שנמסר, בנספח ג’.
…בין ברובה כתמי סימני יש, 7 ,13 ,14 ,19 ,20 ,21 בקומות. 42
42 .לא אותר כיום כל ממצא חריג המחייב התיחסות מקצועית.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
15
פרוזדור מול מעלית אלונקה
43 .רוחב הפרוזדור בקומות המגורים…
43 .נראה כי המהנדס לא מבצע הבדיקה במיקום הנדרש בתקנה אותה טרח לצרף
לחוות דעתו. המהנדס בדק את רוחב כלל הפרוזדור )בין הקירות הבנויים ולא כפי
שנאמר בתקנות ” רוחב הפרוזדור ממישור דלת המעלית”, ואכן בפועל נמצאה
המידה הממוצעת כ-30.2 מטר בעוד לפי התקנות נדרש רק 15.2 מ’.
דלתות אש
44 .בחדר מדרגות מזרחי יש 2 דלתות בכל קומה…
44 .בתקנה 2.1.2.3 מתקנות התכנון והבניה סעיף )ו( נאמר:
)ו'( בקביעת גובהה הפנוי למעבר של דלת מעל גובה 98.1 מטרים ממישור הרצפה
יותרו בלא הגבלות רוחה כמתואר בתרשים 2.1.2.3( ז'(
בתרשים האמור מוצג פתח דלת הכולל כנף דלת סגורה והחלקה העליון מנגנון
מחזיר שמן. ברור לחלוטין שבאם יותקן מחזיר השמן על משקוף הדלת תיוצר
הפרעה בגובה הפנוי אך באם יותקן מחזיר השמן על כנף הדלת ובפתיחה יעלם
מחזיר השמן שנע עם כנף הדלת ולא תהיה כל חסימה של “המעבר הפנוי”. בפועל
הותקנו מחזירי השמן ע”ג כנפי דלתות האש ובפתיחה הם נעות עם כנף הדלת ולא
נראות לחלוטין בתחום המעבר הפנוי.
ראה גם אישור המעבדה כי בבנין הותקנו 270 דלתות אש המתאימות לתקן 1212
חלק 4 .מצ”ב כנספח ד’.
בנוסף יש לזכור שגם רשות הכבאות בדקה את דלתות האש ואישרה לאכלס את
הבניין כדין.
45 .קומה 17 דלת ח”מ מערבי, קומה 16…
45 לא אותר כיום כל ממצא מחייב התיחסות מקצועית.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
16
לובי קומת כניסה
46 .ליקויים בדלתות הכניסה…
46 .יש לזמן היצרן ולהתאים את דלתות הכניסה ללובי )יציבות, תפקוד,ברגים
מתאימים וכו'(
47 .בדלת השירות של ארון פיקוד כבאים נעשה…
47 .מדובר בדרישות כיבוי אש. אין דלת מתאימה ומוכנה מראש. ניתן לצפות הפתח
ע”י הדבקת אטם פלסטי בהיקף למניעת מפגע אסטטי.
48 .דלת חדר מדרגות מזרחי, בפתיחתה, חוסמת…
48 .מדובר בחריגה זניחה של 2 ס”מ. העובדה שגם רשות הכבאות לא מצאה בכך כל
ענין ואישרה המבנה לאיכלוס כדין, מדברת בעד עצמה.
49 .בפתיחה מרבית של הדלת, כנף הדלת נתקלת…
49 .לטענת המהנדס )”..פתיחה מירבית..”(, לא נדרשת פתיחה מלאה. הדלת אמורה
להיפתח ב-90 מעלות ולא מעבר לכך. תקין.
50 .דלת חדר מדרגות מערבי, בפתיחתה, חוסמת…
50 .אין בחסימה חלקית של הפרוזדור כל “..סיכון בטיחותי…”, כפי שטוען המהנדס.
העובדה שגם רשות הכבאות לא מצאה בכך כל ענין ואישרה המבנה לאיכלוס כדין,
מדברת בעד עצמה.
51 .דלת חדר חשמל ראשי, בפתיחתה, חוסמת…
51 .חדר החשמל הינו חדר טכני והשימוש בדלת נעשה רק לעיתים. לכן אין כל מניעה
לכך שבעת שימוש רגעי יקפיד הטכנאי לפתוח את הדלת בזהירות !!
52 .גובה מחזיר השמן בדלת חדר החשמל…
52 .ראה התיחסותי )דומה( בסעיף 44.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
17
53 .הפרוזדור שמעבר לדלת הנ”ל- רוחבו…
53 .אין כל התיחסות בתקנות/תקנים, להפרעה הנוצרת כאשר נדרש במקרים חריגים.
54 .דלת יציאה לחצר אחורית דרך דלת…
54 .לא ברור על איזה תוכנית המהנדס מדבר. בפועל לא אותר כיום כל ממצא מחייב
התיחסות מקצועית.
ריצוף בקומת הכניסה
55 .ריצוף קומת הכניסה )80 ס”מ * 80 ס”מ(, לרבות…
55 .הערה כוללנית ללא תאור מדוייק של הליקויים. בשיטה קלוקלת זו ניתן בכל שלב
בחיי המבנה “להעמיס” עוד ועוד ליקויים שכביכול נראו בעת בדיקת המהנדס.
האמור לעיל חשוב מאוד הואיל ובפגיעות בריצוף עלולים להיגרם גם בעת אכלוס
)העברת ריהוט, גרירה וכו'(. לאור האמור לעיל המסמך הקובע הוא פרוטוקולי
המסירה בלבד, המצ”ב כנספח ה’ )12 ע'(.
מועדון וחדר כושר
56 .דלת הכניסה של חדר הכושר היא דלת חג אגפית…
56 .שוב מציג המהנדס תוכנית שאינה בתכולת ההסכם בין החברה לרוכשים.
בפועל לא אותר כיום כחל ממצא המחייב התיחסות מקצועית.
57 .במועדון- לא בוצעו הכנות בקיר לצורך מיזוג אוויר…
57 .אופן הצגת הטענה ע”י המהנדס תמוהה )בלשון המעטה(, מדוע לא בודק המהנדס
את מפרט המכר )המסמך שרק עליו התחייבה החברה(, ע”מ לבחון האם בכלל
התחיבה החברה במזוג אויר לרוכשים
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
18
58 .במועדון- ברצפה, צנרת חשופה שזהותה…
58 .נראה כי מדובר בפתח מיותר. יש לסגור.
59 .במועדון- יש כתם רטיבות בתקרת הגבס…
59 .נראה כי מדובר בארוע ישן. יש לצבוע הכתם ולעקוב אחר אי השנות התופעה.
60 .חדר שירות במועדון, וחדר שירות בחדר הכושר…
60 .לא נדרש סף הפרדה גמיש בכניסה לשרותים )אריחים קרמיים ולא סוג שונה(.
61 .אין אוורור לחדרי השירות, בניגוד לדרישת התקנות…
61 .טענה לא נכונה. קיים אוורור מכני תואם האמור בתקנות התכנון והבניה.
62 .ביצוע לקוי של פתח שירות בתקרה…
62 .לא אותר כיום כל ממצא מחייב התיחסות מקצועית.
63 .שתי דלתות אלומיניום לחוץ- מחדר הכושר…
63 .לא אותר כיום כל ממצא מחייב התיחסות מקצועית.
חדר דואר בקומת כניסה
64 .יש סימני רטיבות בתקרת הגבס בחדר הדואר…
64 .נראה כי מדובר בארוע ישן. יש לצבוע הכתם ולעקוב אחר אי השנות התופעה.
65 .חדר הדואר ללא תאורה טבעית. דרוש להתקין…
65 .לא אותר כיום כל ממצא מחייב התיחסות מקצועית.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
19
66 .קירותיו של חדר הדואר לא מקבילים…
66 .מדובר בחדר דואר סגור ובסטיה שרק מבקר מבנים והעזרת מכשיר מדידה יעלה על
כך. זניח !
67 .חדר פנימי בחדר דואר- גובה מחזיר השמן…
67 .ראה התיחסותי למיקום מחזיר השמן וגובה המעבר הפנוי, בסעיף 44″( דלתות
אש”(.
68 .פתיחה מרבית של הדלת בחדר הפנימי…
68 .חדרון המשמש כמחסן. למרות נוכחות נציג הדיירים, בעת הביקורת לא נימצא
המפתח, ולא נבדקה הטענה.
69 .אדן החלון בחדר הפנימי הנ”ל מחולק ל-4 חלקים…
69 .אין בביצוע זה כל סתירה לכללי המקצוע. ניתן לבצע גם אדן חלון מחולק למס’
לוחות )אבן, קרמיקה, פספס וכו'(.
70 .גימור לקוי של הפתח הבנוי סביב החלון…
70 .יש להחליק הטיח ולסייד חשפי הפתח.
71 .חדר עגלות, אשר נמצא אחרי החדר הפנימי…
71 .ראה התיחסותי למיקום מחזיר השמן וגובה המעבר הפנוי, בסעיף 44″( דלתות
אש”(.
72 .אדן החלון מחולק ל-3 חלקים, דבר המהווה…
72 .אין בביצוע זה כל סתירה לכללי המקצוע. ניתן לבצע גם אדן חלון מחולק למס’
לוחות )אבן, קרמיקה, פספס וכו'(.
73 .גימור הפתח הבנוי סביב החלון…
73 .יש להחליק הטיח ולסייד חשפי הפתח.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
20
חדר מחזור
74 .גובה החלק התחתון של מחזיר השמן בדלת…
74 .ראה התיחסותי למיקום מחזיר השמן וגובה המעבר הפנוי, בסעיף 44″( דלתות
אש”(.
75 .חסר שלט לזיהוי הדלת…
75 .המבנה על חלקיו עבר בדיקת רשות הכבאות כחלק מבדיקות החובה וכתנאי
לאכלוס המבנה. לכן:
א. או שלא נדרש.
ב. היה בעת הבדיקה ונתלש )תחזוקה (.
בשני המקרים לא נראה כי מדובר באחריות החברה.
76 .דלת חיצונית לחדר מחזור…
76 .שוב מציג המהנדס תוכנית שאינה בתכולת מסמכי המכר ולכן אינה רלוונטית.
77 .סגירת הדלתות לקויה- גם לאחר…
77 .לא אותר כיום כל ממצא מחייב התיחסות מקצועית.
78 .דלת חדר מחזור- אין סף תחת…
78 .חדר מיחזור אינו “חדר רטוב”. בכל מקרה יש להכניס פס )פלח( מתכת במפגש אבני
הריצוף המשתלבות וריצוף הקרמיקה.
79 .בריצוף ליד דלת חדר המחזור חסר רובה…
79 .כאשר מונחים הפנלים על הריצוץ לא נפגעת יכולת ההתפשטות של הרצפה ביחס
לקירות. בנוסף מדובר בתקן שמעמדו החוקי “אינו רשמי” ולכן אינו מחייב על פני.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
21
80 .תקרת החדר- מצופה פח, עם ברגים…
80 .מדובר בדרישת כיבוי אש. ראה מכתבו של יועץ הבטיחות של הפרויקט לרשות
הכבאות המציג השלמות שנדרשו ע”י רשות הכבאות. לענין תקרת הפח, ראה סעיף
11 . מצ”ב כנספח ו’ )2 ע'(.
81 .שער הברזל המותקן במרחק…
81 .שוב מציג המהנדס תוכנית שאינה בתכולת מסמכי המכר ולכן אינה רלוונטית.
בפועל במהלך התכנון ולפעמים ממש בעת בדיקות הרשויות השונות נדרשת החברה
לבצע עבודות נוספות שפעמים רבות דרישות אלו אפילו מעבר לתוכנית היתר הבניה
המאושרת. ראה רשימה נוספת כזו מצ”ב כנספח ו’ )2 ע'(.
82 .המדרגה העליונה במהלך המדרגות גורעת…
82 .שוב מציג המהנדס תוכנית שאינה בתכולת מסמכי המכר ולכן אינה רלוונטית.
לפי תקנות אכן נדרש שבכל גרם מדרגות משותפות )שאינן בתוך דירה(, +הכוללות 3
מדרגות ויותר יבוצע מאחז יד משני צידי המדרגות.
83 .המעברים בחדר זה אינם תואמים לדרישות…
83 .רוחב פרוזדור לפי התקנות נמדד בין קירות ובגובה 120 ס”מ. מן הסתם גם הרשות
המוסמכת לענין זה )רשות הכבאות(, בקיעה בתקנות ויודעת את אופן המדידה ולכן
אישרה את הבניין ומעברי המילוט שבו !.
84 .גימור לקוי של הקיר במעבר צנרת כיבוי אש…
84 .יש לשפר )אסטטית(, את מעבר צנרת הספרינקלרים.
85 .בחדר מחזור- חסר ארון כיבוי אש…
85 .שוב מעלה המהנדס טענות כאשר לעניות דעתי ידוע לו )ולכל הבקיא בענף הבניה(,
כי רשות הכבאות לא היתה מאשרת הבניין על חלקיו באם היתה סבורה כי קיים
חוסר באמצעי כיבוי וגם מעבר לתוכנית הבטיחות שאושרה כתנאי להיתר הבניה.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
22
86 .יש חלודה במעקה הברזל…
86 .לא נראה כי מבוצעות כל עבודות תחזוקה מונעת. כאמור בתקן לתחזוקה 1525
ולחוברת הנחיות לתחזוקה שנמסר שגם ניתנו לרוכשים בעת מסירת הדירות.
חדר אשפה
87 .גובה הדלת של חדר האשפה…
87 .בכל מקרה הדרישה לניסור קורת בטון בגלל חוסר של 2 ס”מ, מעידה על מגמתיות
חווה”ד של המהנדס. לא מצדיק כל שינוי כיום.
88 .אין סף איטום גמיש בין שני סוגי…
88 .יש להכניס פס )פלח( מתכת במפגש אבני הריצוף המשתלבות וריצוף הקרמיקה.
89 .בחדר אשפה- חסר ארון כיבוי אש…
89 .רשות הכבאות לא היתה מאשרת הבניין על חלקיו באם היתה סבורה כי קיים
חוסר באמצעי כיבוי וגם מעבר לתוכנית הבטיחות שאושרה כתנאי להיתר הבניה.
90 .תקרת חדר האשפה מצופה בפח…
90 .מדובר בביצוע סביר בנסיבות הענין. לא מצדיק כיום כל שינוי.
91 .תכנון חדר האשפה- באורך שיוצר…
91 .תכנון חדר האשפה עובר אישור מח’ התברואה של הרשות המקומית כתנאי לקבלת
היתר הבניה. יתרה מכך הואיל ומדבר במגדל מגורים מחוייבת היתה החברה
לשכור שרותי יועץ אשפה. בנוסף נבדק חדר האשפה ע”י הפיקוח העירוני טרם מתן
אישור לאיכלוס ושימוש. האם היתה סבורה הרשות המקומית כי מבנה החדר יוצר
מפגע בטיחותי סביר להניח שלא היתה מאשרת אותו לשימוש הדיירים וכן להוצעה
והכנסת המכולה.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
23
חניון 1-
92 .לא קיים סף בין ריצוף קרמיקה…
92 .לא אותר כיום כל ממצא המחייב התיחסות מקצועית.
93 .ארון כיבוי אש ליד המעלית…
93 .רשות הכבאות לא היתה מאשרת הבניין על חלקיו באם היתה סבורה כי קיים
חוסר באמצעי כיבוי וגם מעבר לתוכנית הבטיחות שאושרה כתנאי להיתר הבניה.
בכל מקרה ראה אישור נציגות הדיירים )בנספח א'( כי הציוד האמור נמסר לידיהם.
94 .אריח קיר שבור בסגר…
94 .יש אכן לתקן אריח שבור זה.
95 .פתיחת הדלת בזווית צרה…
95 .לא אותר כיום כל ממצא המחייב התיחסות מקצועית.
96 .גימור לקוי של אריחי קרמיקה…
96 .לא אותר כיום כל ממצא המחייב התיחסות מקצועית.
97 .מחסן/חדר חשמל מפוחים- יש פסולת…
97 .לא אותר כיום כל ממצא המחייב התיחסות מקצועית.
98 .פתחי האיוור הנ”ל בוצעו לאחר יציקת…
98 .אין כל פסול בכך כי נדרשו פתחי איורור ונדרש לבצעם . יש כיום לסייד לכלוך
הנובע מניסור בבטון.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
24
99 .ארון כיבוי אש ליד חניה 119 -חלוד ועקום…
99 .רשות הכבאות לא היתה מאשרת הבניין על חלקיו באם היתה סבורה כי קיים
חוסר באמצעי כיבוי וגם מעבר לתוכנית הבטיחות שאושרה כתנאי להיתר הבניה.
בכל מקרה ראה אישור נציגות הדיירים )בנספח א'( כי הציוד האמור נמסר לידיהם.
לגבי מצבו הירוד של ארון הכיבוי נראה שמדובר בשימוש שלא לצורך ע”י
הדייריםכגון שטיפת רכבים ו/או רצפת החניון.
100 .חניות 126,125 – מוגבהות ביחס ליתר החניון…
100 .איל כל פסול באופן הביצוע )אילוץ שנבע כנראה ממיקום העמדת המנוף בעת
הבניה(.
101 .דלת חדר גנרטור- לקויה…
101 .מדובר בצורך לבנות מחיצות אקוסטיות למניעת רעש לדיירים. גם הרצון להיטיב
עם הדיירים מוצג ע”י המהנדס כליקוי.
102 .יש סימני רטיבות בכל הקיף החדר…
102 .יש אכן סימני רטיבות כאמור. יש לאתר הסיבה )מומלץ להעזר במצלמה תרמית
לשם כך( ולתקן לפי הצורך.
103 .מדרגות כניסה לחניון עם מאחז יד…
103 .יש להוסיף מאחז יד גם בקיר הנגדי.
104 .מעקה הברזל סביב פתח המדרגות בנוי…
104 .יש לאוסיף אזן תחתון ועליון, תואם דרישות התקן הישראלי.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
25
חניון 2-
105 .חסר ציוד בשני ארונות כיבוי אש בלובי, ובארון כ”א…
105 .רשות הכבאות לא היתה מאשרת הבניין על חלקיו באם היתה סבורה כי קיים
חוסר באמצעי כיבוי וגם מעבר לתוכנית הבטיחות שאושרה כתנאי להיתר הבניה.
בכל מקרה ראה אישור נציגות הדיירים )בנספח א'( כי הציוד האמור נמסר לידיהם.
106 .אין סף ביציאה אל החניון, בין ריצוף…
106 .לא נדרש כיום כל “סף” באזור המתואר ע”י המהנדס.
107 .ביציאה זו יש שיפוע חד ברצפה המהווה סיכון…
107 .נראה כי המהנדס צופה היסדקות בעתיד. עד היו נבואה זו לא התממשה.
לא נדרש דבר.
108 .חור עגול בקיר- יוצר סיכון בגלל העדר מעקה…
108 .יש לחסום בסורג או מעקה עד לגובה 105 ס”מ. תואם דרישות התקן .
109 .חדר משאבות- דלת כפולה בגובה 195 ס”מ…
109 .בתקנה 2.1.2.3 מתקנות התכנון והבניה סעיף )ו( נאמר:
)ו'( בקביעת גובהה הפנוי למעבר של דלת מעל גובה 98.1 מטרים ממישור הרצפה
יותרו בלא הגבלות רוחה כמתואר בתרשים 2.1.2.3( ז'(
בתרשים האמור מוצג פתח דלת הכולל כנף דלת סגורה והחלקה העליון מנגנון
מחזיר שמן. ברור לחלוטין שבאם יותקן מחזיר השמן על משקוף הדלת תיוצר
הפרעה בגובה הפנוי אך באם יותקן מחזיר השמן על כנף הדלת ובפתיחה יעלם
מחזיר השמן שנע עם כנף הדלת ולא תהיה כל חסימה של “המעבר הפנוי”. בפועל
הותקנו מחזירי השמן ע”ג כנפי דלתות האש ובפתיחה הם נעות עם כנף הדלת ולא
נראות לחלוטין בתחום המעבר הפנוי.
בנוסף נבדק הבניין ע”י רשות הכבאות )”דלתות אש!(, ואושר לאכלוב כדין.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
26
110 .רוחב האגף הראשי, למעבר, הוא 66 ס”מ…
110 .מדובר בחדר טכני מובהק )חדר משאבות(, ולא חדר המשמש כלל דיירים/ציבור
המחוייב ב”מוצא בטוח”, כהגדרתו בתקנה 3.1.2.3 .לכן פתיחת אגף אחד אושניהם,
נעשית לפי צרכי הטכנאי. לא נדרש דבר.
111 .מהלך של 3 מדרגות ללא מאחזי יד…
111 .מדובר כאמור בחדר טכני המשרת אנשי תחזוקה בלבר ושניתן לראותו כאזור פרטי
כמו דירה שאינה מחויבת במאחז יד נוסף.
112 .עומק הפודסט בין המדרגה העליונה ועד הדלת…
112 .שוה נראה כי המהנדס מתיחס לחדר המשאבות כאילו משמש את הדיירים בבנין
כאשר למעשה החדר הינו חדר משאבות וניתן היה להגיע אליו אפילו באמצעות
סולם !
113 .יש חלודה בתושבת משאבה…
113 .מדובר בציוד סטנדרתי המחייב תחזוקה שוטפת לפי הענין וזה ולא נראה כי הדבר
נעשה. הרי ברור שלא נקנה משאבות הכוללות חלודה!!!
114 .שני צינורות שחורים אנכיים בחדר המשאבות…
114 .יש לבדוק מדוע בוצעה הכנה זו )2 שרוולים( ובאם אכן מדובר בצנרת הכנה
מיותרת יש לחתוך הקצוות במישור הקיר ולסתום שני הפתחים.
115 .מתז כיבוי- המרחק האנכי בין מתז הכיבוי…
115 .תכנון מתזים נבדק טרם ביצוע ע”י מעבדה מוסמכת )כמו מכון המקנים(, הביצוע
מול התכנון המאושר נבדק ע”י מעבדה מוסמכת. ראה אישור המעבדה המצ”ב
כנספח ז’ )3 ע'(.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
27
116 .מתקנים בחדר משאבות לא מעוגנים…
116 .באם כוונת המהנדס לגבי המשאבות נראה כי אלו יושבות על בולמי זעזועים.
לשאלתי נמסר לי כי התקנת המערכת נבדקה הן ע”י המתכנן והן ע”י מעבדה
רשמית ואושרה כדין.
117 .עליה למפלס 2 בחדר המשאבות…
117 .יש לשפר את יציבות סולם הטיפוס.
118 .רצפת המפלס העליון בנויה מקורות פלדה…
118 .מדובר במשטח הפרדה בין המשאבות לבין המפוחים. משטח זה נדרש לפי הנחיות
כיבוי אש )ראה מכתבו של יועץ הבטיחות לכיבוי האש )מצ”ב כנספח ו'(. לדברי
מהנדס החברה אשר נילוה לביקורי, משטח ההפרדה בוצע לפי הנחיות מהנדס
מתכנן המבנה )קונסטרוקטור( ובתאום אם מתכנן המערכות ויועץ הבטיחות.
119 .אין דלת לפתח המאגר…
119 .יש לקבל אישור מהנדס המערכות לטענות אלו, ולפעול לפי הנחיותיו באם ידרשו.
רטיבות בחניון
120 .החניון, כאשר יושלם בבנייה, יהיה חניון משותף…
120 .יטופל לאחר השלמת הבניין הצמוד.
121 .טרם הושלמו עבודות הבנייה של הבניין השכן…
121 .יטופל לאחר השלמת הבניין הצמוד.
122 .נזילת ביוב על גבי הקיר…
122 .יטופל במקביל להשלמת הבניין הצמוד.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
28
123 .יש חדירת רטיבות אל החניון בתקרה…
123 .לא אותרה כיום חדירה יש לעקוב לאחר גשמים.
חיפוי חוץ
124 .חיפוי החוץ בבניין בוצע בשיטת ברנוביץ…
124 .ראה התיחסותו)בהרחבה( של מתכנן המבנה )הקונסטרטקטור(,
מצ”ב כנספח ח’ )2 ע'(. להלן מעט ממסקנות המתכנן לאחר בדיקתו.
)7 )התרשמותי המקצועית מהביקורת שעשיתי היא שעמידותו של חיפוי
האבן על הבנין טובה. מדובר בבקרה שנעשתה כיום לאחר שנתיים וחצי מאז
שהסתיים השלד המחופה באבן, והחיפוי כבר עבר את ההתקצרויות
והתכוצויות הבטון וכן שינויים טרמיים.
)9 )לאור כל המתואר לעיל ניתן לקבוע בפסקנות שחיפוי האבן על הבנין תקין
ואין כל צורך בהחלפתו.
הערות
125 .זמן ביצוע העבודות….
125 .זמן ביצוע עבודות התיקונים לפי חוות דעתי עד חודש ימים )ללא השלמת הדברים
הנובעים מבנית המבנה הסמוך(.
126 .המחירים צמודים למדד…
126 .הואיל ומדבר בחברה שעדיין בונה בצמוד איני מוצא כל הצדקה לאמוד עלויות
התיקונים.
127 .חוות הדעת לא כוללת ירידת ערך…
127 .לא מצאתי כל הצדקה לדרישה לירידת ערך במבנה.
דוניץ – רכוש משותף קרית האומנים
29
128 .במהלך העבודות תהיה….
128 .בעת ביצוע התיקונים )רכוש משותף( לא תהיה כל הפרעה למהלך החיים במבנה. יש
לזכור כי הזכות לתיקונים הינה מכח חוק המכר דירות.
הערת הח”מ
לפי דרישות הכיבוי מחוייבים האדריכל, מתכנן מערכ’ האינסטלציה ומערכ’ החשמל,
בהצהרה כי התכנון והביצוע נעשו לפי דרישת התקנות והתקנים הרלוונטים. מצ”ב
כנספח ט’ )4 ע'(.
יצחק )איציק( לזר, אדריכל
מנכ”ל
אדריכל איציק לזר
אדריכל (B.A), בוגר קורס ניהול האיכות בבניה, חוות דעת מקצועיות (אקספרטיזות) ובוררויות.
רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים וחבר בלשכת המהנדסים והאדריכלים בישראל.
בקרת התכנון שלנו מבטיחה עמידה בדרישות תוך שמירה על איכות.
צרו איתנו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ ושירות מקצועי!
