סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973 (להלן: "חוק המכר") קובע כי למוכר דירה קיימת אחריות כלפי קונה הדירה לבצע תיקונים בגין אי התאמות שנתגלו בדירה. מוכר דירה ברוב המקרים הוא היזם.

חוק המכר קובע תקופות רלוונטיות לעניין זה-

1. תקופת בדק– תקופה שמתחילה ביום מסירת החזקה לקונה ונמשכת למשך תקופות שונות, בהתאם לסוג אי ההתאמה, כפי שמפורט בתוספת לחוק המכר. אם אי ההתאמה היא בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה המוכר יהא פטור מאחריות בגין אי ההתאמה בתקופה זו.
2. תקופת אחריות – תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. על הקונה או קונה המשנה להוכיח שאי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
3. תקופת הבדק לאי התאמה יסודית– ככל שמדובר באי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו ("אי התאמה יסודית"), אחריות היזם תהא לתקופה של 20 שנים מיום מסירת החזקה לקונה. אם אי ההתאמה היא בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה היזם יהא פטור מאחריות בגין אי ההתאמה בתקופה זו.
4. ככל והתגלתה אי התאמה יסודית לאחר תקופת הבדק לאי התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון בעבודה או בחומרים, היזם עדיין יהיה אחראי כלפי הקונה לתיקון אי ההתאמה.

חשוב לשים לב שאחריות זו של היזם, היא כלפי קונה הדירה הראשוני וכן כלפי קונה המשנה. קונה המשנה הוא מי שרוכש דירה מהקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה. מכאן, שאחריות היזם לפי חוק המכר חלה ביחס לדירה, וכל עוד נמשכות תקופות הבדק והאחריות.

הקונה או קונה המשנה נדרש שלא להתמהמה בפנייתו למוכר ולהודיע לו על אי ההתאמה במסגרת לוחות הזמנים כדלקמן:

1. ככל שמדובר באי התאמה שניתן היה לגלותה במועד מסירת החזקה בדירה – תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה לרשות הקונה.
2. ככל שמדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה במועד מסירת החזקה בדירה – תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
3. ככל שמדובר באי התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה במועד מסירת החזקה בדירה – תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

לאחר שהתגלתה אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית, הקונה או קונה המשנה נדרש לתת למוכר הזדמנות נאותה לצורך ביצוע התיקון, ועל המוכר לעשות זאת תוך זמן סביר.

הקונה או קונה המשנה יהיו רשאים לתקן את אי ההתאמה בעצמם ולדרוש מהמוכר לשאת בעלות התיקון במקרים הבאים:

1. אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית חזרה והתגלתה לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד ההודעה למוכר בדבר אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית.
2. תיקונה של אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה אל המוכר.

לסיכום – אחריות היזם לפי חוק המכר נמשכת גם אחרי מסירת הדירה לידי הקונה ונמשכת לתקופות שונות. הקונה או קונה המשנה רשאי לפנות אל היזם ולבקש שיבצע תיקונים לאי ההתאמות שמתגלות בדירה ועל היזם לבצע זאת.

בברכה,

קרן אמיתי, עו"ד

מנהלת משפטית